Специалисты по земельным вопросам не сомневались, что руки регионалов дотянутся отрегулировать Методику определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, принятую решением городского совета №1348 от 14.10.2003 и, как говорится, сие событие уже стало «медицинским фактом».
Вопросы необходимости внесения неотложных изменений в Методику уже освещалась в газете «Колесо» (см. №9 (17) за июнь 2006 г.) по причине явных противоречий законодательству и заниженных арендных ставок. Решением № 816 от 10.10.2006 изменения нынешним составом горсовета внесены.
Перед тем как перейти к анализу этого документа, расскажу о случае, который всплывает у меня в памяти всякий раз, когда слышу от органов власти такие фразы как «необходимо упорядочить, урегулировать».
Многие помнят о советских еще службах быта, которые в частности предоставляли в аренду бытовую технику. Так вот, в один прекрасный день на окошке администратора такого пункта проката был прикреплен приказ директора об упорядочении расценок за услуги. Перечитав его от А до Я, я понял, что все «упорядочение» сводилось к повышению ставок за аренду техники. Тогда меня мучил один вопрос, почему бы так прямо не написать в подзаголовке документа – «приказ о повышении расценок», и точка. С тех пор я стал с опаской относиться к речам властьимущих о необходимости что-либо отрегулировать и упорядочить. Как правило, хотят банально отнять у низов и поделить в пользу верхов. Например, госслужащим упорядочили систему оплаты труда – низшие чины стали получать меньше, а высшие на порядок больше. В проекте бюджета регионалы тоже предлагают «упорядочить» социальные выплаты, что в действительности оказывается их ограничением. Вот и рассматриваемый документ о внесении изменений в Методику определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли стал очередным «упорядочиванием» в самом больном месте нашей громады – земельной сфере.
Чтоб перейти к тому, у кого отняли и в пользу кого поделили, сначала укажу на то, что касается противоречий прошлой редакции Методики. Порадовало устранение явной глупости, которую отметил и автор вышеупомянутой публикации – так называемый «чудо»-поправочный коэффициент, установленный п. 4.2. Методики, который «в случае использования части земельного участка, не превышавшей (!) 20 процентов от его общей площади, под благоустройство территории со свободным доступом на нее жителей территориальной громады применяется поправочный коэффициент 0,25».
Формулировка «не превышает 20 %» позволяла при благоустройстве незначительной площади получать скидку в 75 % с годовой аренды всего участка! Сейчас этот коэффициент применяется только к той части участка, на которой выполнено благоустройство со свободным доступом граждан без размещения на ней объектов предпринимательской деятельности. Хотя и здесь не обошлось без ложки дегтя. Если в прежней формулировке под участками, подпадающими для применения коэффициента, понималась организация «парковой зоны, скверов, бульваров» то в нынешней интерпретации добавились и пляжи (!), и прибрежная зона (!). И это при том, что свободный доступ к пляжам и прибрежной полосе (сервитут) должен обеспечить без всяких условий любой землепользователь, кроме государственных режимных объектов. Это не случайное расширение формулировки. Рассмотрим то, что собственно из доходов громады изъяли и поделили.
При партийно-региональном упорядочивании из Методики исчезло упоминание о повышающих арендную ставку коэффициентов в зависимости от привлекательности той экономико-планировочной зоны, в границах которого находится тот или иной объект. Их было не много, но при наличии явно заниженных арендных ставок, колеблющихся в среднем на уровне 2 %, в прошлой редакции Методики был заложен принцип справедливости, заключающейся в том, что ликвидные земли выгодно сдавать в аренду по максимальной ставке 10 % и выше (для земель отданных в аренду на конкурсной основе), достижение которой возможно при умножении существующей ставки на повышающий коэффициент. Для целей пополнения доходной части бюджета (которая по оценкам специалистов, при применении максимальных ставок аренды к 3 % территории Севастополя составила бы миллиард гривен) необходимо было значительно расширить перечень экономико-планировочных зон, к которым этот коэффициент применялся бы. Депутаты же исключили повышающие коэффициенты.
Перечень зон, где право аренды приобретается исключительно на конкурсной основе и где существует лишь потенциальная возможность получить 10 % и выше, ограничили исключительно частью центра города и прибрежной, но далеко не всей полосой. Напрашивается сам собой ответ на вопрос, почему чудо-поправочный коэффициент 0,25 в новой редакции Методики расширился и на пляжи и прибрежные зоны. Это для того, чтобы и от земли, выставленной на конкурс, громада не получила максимальную ставку.
Таким образом, можно подытожить, партийно-региональное упорядочивание обернулось для громады реальным изъятием львиной доли второго по значению доходного источника местного бюджета – платы за землю.
Это выразилось в трех шагах: 1) из Методики исключили повышающие поправочные коэффициенты; 2) по-прежнему остался низкий уровень ставок аренды; 3) зоны, где громада лишь потенциально через конкурсные условия может получать арендные платежи по ставке 10 % и выше, как правило, включают территорию пляжей и прибрежную зону, для которой введен поправочный понижающий коэффициент 0,25.
Сегодня земля Севастополя привлекательна не только в ее прибрежной части, и об этом господа депутаты постарались при принятии решения не вспоминать. Исправить ситуацию, избавить себя от обвинений в лоббировании интересов зажиточных землепользователей депутатский корпус может, дифференцировано увеличив ставки аренды севастопольской земли.
Завершая, также отметим, что противоречащее законодательству положение о ставке аренды под многоквартирным жилым фондом с успехом и поражающей живучестью перекочевало и в новую редакцию Методики. Хочется повторно, вслед за автором вышеупомянутой публикации, обратить внимание на теперь уже п. 2.3. Методики, где указывается, что «сумма ежегодной арендной платы в гривнах рассчитывается в процентах от нормативной денежной оценки», а разделом 3 «Ставки ежегодной арендной платы за земельные участки» определяется, что эта ставка за пользование землей под многоквартирным жилым фондом -0,03 %.
Законом Украины «Об аренде земли» определено условие, что арендная плата не может быть меньше, чем размер земельного налога. Законом Украины «О плате за землю» для данной категории земли устанавливается ставка налога «в размере трех процентов суммы земельного налога» (!), а не нормативной оценки земли.
Е. МАКОВ
