Не одних москвичей испортил квартирный вопрос. В Севастополе стоимость недвижимости растет быстрее, чем грибы после дождя. По данным Ассоциации городов Украины на конец 2006 года цена одного квадратного метра жилья в нашем городе составляла 1400 условных единиц. Более дорогое жилье только в трех городах Украины: Киеве, Одессе и Черновцах. Даже в таких крупных промышленных городах как Харьков и Днепропетровск желанный квадратный метр дешевле на 500 условных единиц. При этом средняя заработная плата в Севастополе остается на уровне 690 гривен.
Может быть, в городе не ведется строительство? Нет. Напротив, город напоминает большую строительную площадку. Строят везде: как в центре, так и в новых, выросших за последние годы жилых микрорайонах.
Может быть, построенные дома пустуют? Нет. Попробуйте позвонить в любую строительную фирму, и вы убедитесь, что договора на приобретение жилой площади заключаются еще на «стадии котлована».
Может быть, в новых домах живут только обеспеченные иностранцы? Тоже нет. Конечно, какая-то часть квартир приобретается нерезидентами и иногородними гражданами, однако большую часть вновь выстроенной жилой площади приобретают в собственность севастопольцы.
Парадоксальность ситуации обусловлена уклонением от налогообложения, как покупателями жилья, так и его строителями.
В отношении покупателей можно сделать только один вывод: реальные доходы населения никак не связаны с заработной платой. В соответствии с действующим налоговым законодательством доходы, полученные физическими лицами не от налогового агента (доходы, с которых при выплате не удержан налог) должны быть задекларированы физическим лицом в течение первого квартала следующего года. Как раз в настоящее время налоговая инспекция проводит компанию декларирования. Но нашему обществу свойственна двойственность, поэтому активнее всего проходит декларирование перерасчета налога с доходов физических лиц с целью получения налогового кредита на обучение.
Севастопольские застройщики значительно отличаются друг от друга. Казалось бы, предприятия такой динамично развивающейся отрасли по определению не могут работать не рентабельно. Однако анализ налоговой нагрузки строительных предприятий показывает, что эффективность деятельности по данным налогового учета в первую очередь зависит, как это не странно, от руководителей предприятия. Закономерность такова: если застройщик образовался путем приватизации акционерами государственного предприятия, как правило, его руководители социально ответственны перед своими работниками и бюджетом. Такие предприятия декларируют прибыльную деятельность и выплачивают своим работникам достойную заработную плату. В Ленинском районе среди строительных предприятий можно выделить следующих добросовестных налогоплательщиков: ЗАО «Севастопольстрой», ДП ОАО «Укргидроспецфундаментстрой», ДП «Севастопольский Упрдор», ЗАО ПБТ «Севастопольжилстрой».
При прочих равных условиях значительная часть строительных предприятий Севастополя из года в год пытается убедить работников налоговой инспекции в низкой рентабельности или убыточности строительства. Специфика отрасли позволяет применять разнообразные схемы уклонения от налогообложения. От классических, таких как списание намеренно завышенного количества строительных материалов, до «модных» в настоящее время – дорогостоящего маркетинга, мерчендайзинга и т.п.
Иногда стремление предпринимателей скрыть от налогообложения прибыль создает абсурдные ситуации. Например, для того, что бы найти в Севастополе покупателя на севастопольскую недвижимость, его поиск поручается днепропетровской фирме. Услуги фирмы оцениваются в сумму сопоставимую со стоимостью самой недвижимости. В результате покупатель находится, и операция «в Саки через Нагасаки» завершается с получением желаемого результата – убыточностью.
По-видимому, бороться с такими парадоксами необходимо следующим образом: облагать налогом не доходы физических лиц, а расходы. Но для этого потребуется изменить законодательно установленные принципы налогообложения физических лиц. А вот повысить эффективность работы строительных предприятий Севастополя под силу городскому Совету. Выделение земельных участков под застройку должно производиться с учетом налоговой истории предприятия.
Недобросовестные налогоплательщики-застройщики – это повышенная степень риска и для покупателя недвижимости. Важно осознавать, кому ты доверяешь деньги на строительство квартиры. Тот, кто способен обманывать государство, с легкостью обманет и своего заказчика.
Наталия Манакова – начальник отдела МРР и обращения граждан Ленинской ГНИ г. Севастополя
