Надежды игроков рынка недвижимости на его осеннее оживление и возобновление роста цен – беспочвенны. Начавшееся в 2007 году снижение цен на жилье, в следующем году не только продолжится, но и, возможно, ускорится.
Рост цен на недвижимость прекратился в конце 2006 – начале 2007 годов одновременно во многих государствах. В частности, в США, в России и в Украине. Затем стартовал процесс снижения цен.
Правда, как в России, так и в Украине сразу же нашлось немало желающих исказить реальную картину. Инвесторы в союзе со строителями и посредниками организовали мощную кампанию по дезинформации населения. В российские и украинские СМИ регулярно вбрасывались материалы различных экспертов с прогнозами о возобновлении роста стоимости недвижимости с весны, затем – с лета, затем – с осени.
В США такая информационная «игра» велась не столь активно. Там на американцев сразу же выплеснулась шокирующая многих информация о резком удешевлении домов и квартир в отдельных городах. «Америка захлебнулась отобранными у заемщиков домами и квартирами. Уже появились объявления с просто сказочными предложениями: например, конфискованный домик в Вашингтоне с двумя спальнями и ванной комнатой можно приобрести всего за $10 тыс.», – такого рода сообщения заполнили американскую прессу в начале нынешнего года, после того как стартовал кризис на рынке ипотеки. О том, что всего за один март-месяц обанкротились сотни тысяч американцев, вложивших деньги в недвижимость, рассказывали практически все СМИ в США.
Сейчас в Украине и в России наблюдается очередная информационная волна пророчеств о грядущем подорожании недвижимости. В России «начавшийся» или в ближайшее время предстоящий рост цен поясняют окончанием сезона отпусков, а в Украине «кивают» еще и на завершение избирательной компании. Теперь, дескать, все бросятся (уже бросились) покупать себе жилье, и по этой причине цены устремятся (уже устремились) вверх.
Однако, опять таки, данные сведения не соответствуют действительности. ,
Многочисленные издания пестрят броскими заголовками о стартовавшем росте цен на недвижимость в Киеве и других крупных украинских городах. Гораздо реже в украинских СМИ встречаются публикации с объективными оценками сегодняшних процессов на рынке недвижимости. К примеру, о том, что количество продаж домов и квартир, как в столице, так и в других городах по сравнению с 2006 годом резко сократилось. Или о том, что настоящая цена реализованного жилья намного меньше, чем первоначально запрашиваемая продавцами.
Но такая информация все же появляется. Свидетельствует же она о том, что цены на жилье в Киеве и в других городах Украины в 2007 году заметно снизились – на 10-15%. И есть весомые предпосылки к тому, чтобы удешевление недвижимости продолжилось и в следующем году.
То, что цены на жилье в Украине к началу 2007 года – после примерно 60%-ого роста за 2006 год и десятикратного с 2000 года – достигли заоблачных, необъяснимых с точки зрения экономики, размеров, всем известно. Средняя цена квадратного метра в столице подобралась к отметке в $2,5 тысяч. В то время как по данным Европейской ассоциации риэлтеров (CEPI) жилье, к примеру, в Вене и Будапеште стоит сейчас ?700-800 за 1 кв. м. А в большинстве других европейских столиц (кроме Лондона, Копенгагена, Парижа, Мадрида, Стокгольма и Люксембурга) у горожан есть доступ к жилью дешевле ?2 тыс. за 1 кв. м. При этом, если в столицах стран Европы минимальная цена квадратного метра близка к среднемесячной зарплате, то в Киеве данное соотношение достигло в конце 2006 года почти 10 к 1.
Главной причиной стремительного подорожания недвижимости в Украине (и в России) в последние годы стало активное вхождение в этот рынок частных лиц и коммерческих структур, в том числе – зарубежных, приобретающих дома и квартиры с целью выгодного вложения средств. Естественно, чем больше прибавлялось таких покупателей, тем выше поднимались цены. Мало того, «ловкачи» увидели, что рост цен намного превышает ипотечные ставки, и стали привлекать займы в надежде неплохо заработать – не сильно напрягаясь.
Таким образом, на рынке недвижимости выстраивалась финансовая пирамида, которой суждено было рано или поздно обвалиться. И именно потрясения на рынке ипотеки в США в феврале-марте нынешнего года стали предвестником закономерного финала.
Затем – в августе-сентябре – кризис перекинулся и на Европу. Наиболее отчетливо он выразился в печальной судьбе (банкротстве) пятого по величине ипотечного банка Великобритании Northern Rock. Немалые проблемы в банковском секторе обозначились также в Германии, Франции и Швейцарии
В связи со всеми этими трудностями, объединенная экономическая комиссия конгресса США сделала весьма удручающий прогноз и на 2008 год. В частности, о том, что из-за кризиса рынка жилья стоимость американской недвижимости снизится на сумму от двух до четырех триллионов долларов, а число невозвратов по кредитам затронет в США около двух миллионов домов.
Естественно, все финансовые организации мира держат руку на пульсе и адекватно реагируют на происходящий кризис. В связи с четко вырисовавшимися рисками по ипотеке, в секторе жилищного строительства и вообще в сфере недвижимости, оттуда активно выводится капитал и переносится в другие области. В частности, в нефтяной и газовый секторы, и традиционно – в драгоценные металлы, что и способствует нынешнему рекордному росту цен на нефть и золото. Кстати, не спешат инвесторы направлять деньги на рынки черных и цветных металлов, поскольку они, как считают многие аналитики, также достаточно «перегреты» на сегодня.
,
Поэтому сейчас на рынках недвижимости в Украине и России и происходит то, чего следовало ожидать: «мыльный пузырь» начал сдуваться. Количество продаж жилья резко сократилось в связи с тем, что спекулянты покинули «опасную зону». Население не может покупать квартиры и дома по таким огромным ценам, к тому же, в связи с мировым кредитным кризисом денежные ресурсы подорожали, и ипотечные ставки в валюте начали расти. Ожидать нужно и дальнейшего удешевления жилья – до тех пор, пока доходы граждан не повысятся настолько, что им станет «по карману» приобретение домов и квартир.
В России тенденция к удешевлению недвижимости может несколько отсрочиться в связи с повышением цен на нефть. Приток «шальных» нефтедолларов стал в первые годы нынешнего тысячелетия одним из факторов, способствующих росту цен на недвижимость в Москве и других крупных городах России – появляющиеся как грибы после дождя миллионеры и миллиардеры спешили обзавестись там жильем и офисами. Сейчас цены на нефть показывают все новые исторические максимумы, и это может на какой-то период привести даже к возобновлению роста цен на жилье.
В Украине же поводов и, тем более, причин для приостановки падения цен на жилье – как минимум, на 2008 год – нет вообще. Поэтому в следующем году надо ожидать продолжения имеемой сейчас тенденции и рассчитывать на удешевление квартир и домов еще на 15-20%.
Но это «спокойный» сценарий. События же имеют довольно высокие шансы развиваться и более резко. Многие как отечественные, так и зарубежные эксперты предсказывают в 2008 году (и в 2009) значительное снижение темпов экономического роста и высокую инфляцию в Украине. Стремительное повышение цен приведет к еще более значительному, чем в 2007 году, темпу роста импорта и, наоборот, к ухудшению ситуации с экспортом. Кроме того, с января 2008 года непременно поднимется цена на газ (предположительно, до $160-180 за 1 тыс. куб. м.), а со второго полугодия, возможно, он подорожает еще больше (за $200) – что усугубит негатив.
Все эти факторы приведут к очень большому росту отрицательного сальдо внешней торговли. И если при этом, вследствие мирового кредитного кризиса (и продолжения политических неурядиц в Украине?) еще и уменьшится приток в страну долларов и евро в виде инвестиций и займов, то Нацбанк вынужден будет тратить валютные резервы, а гривна начнет девальвировать. В случае же ослабления гривны цены на недвижимость (в долларах) просто обвалятся – в 2 раза, а может, и более того. Показательна в этом плане ситуация в 1998-1999 годах, когда доллар укрепился более чем в 2,5 раза, а жилье подешевело к началу 2000 года примерно на 50%. Сейчас обвал на рынке жилья может быть более сильным за счет того, что цены достигли кошмарных высот – чего не было накануне финансового кризиса 1998 года.
Конечно, такой ход развития событий в Украине окажется очень болезненным для банков и строительной отрасли, а также для всей экономики в целом. Однако он весьма вероятен если не 2008 году, то немного позже.
Юрий Глухов
Главред
,
Что же происходит с недвижимостью Севастополя?
Анализ рынка недвижимости Севастополя, осуществленный Комитетом по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины по данным агентства недвижимости «Мультидом» (г. Севастополь), свидетельствует о тенденции роста цен в ряде сегментов рынка недвижимости Севастополя. Но в связи с окончанием курортного сезона существенно снизились цены на аренду жилья.
Продажа и аренда жилой недвижимости
На первичном рынке однокомнатные квартиры при продаже в среднем по городу стали дороже на 17% (с $1158 за кв.м. в июле до $1355 за кв.м. в начале сентября). В центре города цены возросли на 15% (с $1300 до $1492 за кв.м.), в Гагаринском районе рост стоимости произошел на уровне 13% (с $1184 до $1332), в Нахимовском – на 25% (с $888 до $1112 за кв.м.).
Подорожание двухкомнатного жилья произошло в среднем по городу на 10% (с $1214 до $1330), в центре – на 6% (с $1268 до $1348), в Гагаринском районе – на 9% (с $1235 до $1344), в Нахимовском – на 15% (с $914 до $1050 за кв.м.).
Трехкомнатные квартиры на первичном рынке жилья стали дороже в среднем по городу на 10% (с $1216 до $1341), в центре Севастополя – на 11% (с $1333 до $1485), в Гагаринском районе – на 7% (с $1238 до $1325), в Нахимовском – на 11% (с $971 до $1075 за кв.м).
На вторичном рынке стоимость однокомнатных квартир при продаже в среднем по городу повысилась на 7,7% (с $1438 за кв.м. в июле до $1549 за кв.м. в конце сентября), в центре подорожание составило 7,1% (с $2031 до $2177 за кв.м).
Повысилась стоимость и двухкомнатного жилья. В среднем по городу цены повысились на 8,3% (с $1456 до $1578), в центре Севастополя – на 5,1% (с $1950 до $2050 за кв.м.).
Рост стоимости трехкомнатных квартир в среднем по городу при продаже наблюдался на уровне 8,1% (с $1510 до $1633), а в центре города – на 14% (с $2140 до $2456 за кв.м.).
Существенно дешевле стала аренда недвижимости. Так, стоимость аренды однокомнатных квартир снизилась в среднем по городу на 100% (с $360 до $180 за квартиру в месяц), в центре – на 66% (с $900 до $540), в прицентральных районах – на 100% (с $720 до $360 за квартиру), ближних – на 125% (с $648 до $288 за квартиру в месяц).
Снижение цен на аренду жилой недвижимости севастопольские риэлторы связывают с окончанием курортного сезона в Крыму.
Продажа и аренда коммерческой недвижимости
Цены на офисную недвижимость остались на уровне второго квартала: в среднем по городу $2300 за кв.м., а в центральных районах $2900 за кв.м.
Торговая недвижимость при продаже в течение третьего квартала в среднем по городу не подорожала и осталась на уровне конца второго квартала – $2000 за кв.м. в среднем по городу, в центре – $2900, в районе Острякова – $2000, в Гагаринском –$1500 за кв.м.
Стоимость складских помещений в течение квартала нынешнего года при продаже в среднем по городу тоже не изменилась, цена квадратного метра составляет $1000, в ближних микрорайонах цена остановилась на отметке $1100, а в дальних микрорайонах – $900 за кв.м.
Стоимость аренды офисных помещений в среднем по городу в течение квартала выросла на 13,6% (с $22 до $25 за кв.м.), в центре – на 14% (с $30,5 до $35 за кв.м.), в районе Острякова – на 10,1% (с $25 до $27 за кв.м.).
Аренда торговых помещений в среднем по городу не изменилась и составляет $30 за кв.м., в центре – $35, прицентральных районах – $33, дальних – $25 за кв.м.
Динамика цен на земельные участки
Земельные участки в центре Севастополя в течение третьего квартала стали дороже на 9,3% (с $32 тыс.в июле до $35 тыс. за 1 сот. в сентябре).
Подорожание на 11% произошло и в нецентральных районах: с $18 тыс. за 1 сот в июле до $20 тыс. за 1 сот в конце сентября.
За пределами города роста стоимости земельных участков не наблюдалось, цены остались на уровне второго квартала $5-6 тыс. за 1 сот.
Алексей КОТЕНКО, Председатель Комитета по анализу рынков недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины
domik.net
