Девелоперы явно переоценили севастопольский рынок. Воодушевленные прошлогодним ажиотажем вокруг торговой недвижимости и рекордным повышением цен, они начали массово строить новые объекты. Когда их введут в эксплуатацию, найти арендаторов владельцам ТЦ будет непросто, что заставит их снизить ставки.
Продавцы угомонились
Ажиотаж на рынке торговой недвижимости пошел на спад. Если за прошлый год количество желающих снять или купить площади выросло на 25–30%, то в нынешнем, по словам вице-президента ассоциации «Недвижимость Севастополя» Григория Апресова, расширения клиентской базы не отмечается. С ним согласен и представитель агентства «ВИК-Риэлти» Олег Макаров, который утверждает, что большинство национальных продавцов известных одежных и обувных ТМ, являющихся самыми активными претендентами на торговые помещения, закрепились в Севастополе в прошлом году, а теперь массового выхода таких компаний не наблюдается.
Сейчас город начали осваивать продуктовые сети, продавцы бытовой техники и строительных материалов («Фуршет», «Велика Кишеня», «Фокстрот» и пр.), но они стремятся заполучить отдельное здание или участок для возведения супермаркета, где можно разместить не только собственный товар, но и сдавать площади сторонним инвесторам.
Существенно изменились и критерии выбора торговых мест. Если ранее максимальным спросом пользовались небольшие площади (50–100 кв. м), то сейчас, по словам начальника отдела коммерческой недвижимости АН «Мультидом» Светланы Аксеновой, самыми востребованными являются объекты по 100–500 кв. м и 1–2,5 тыс. кв. м.
Кроме того, в последнее время все больше продавцов перебираются с рынков и отдельных магазинов в торговые комплексы, тогда как раньше они стремились осесть в помещениях на первых этажах домов в центре Севастополя.
Список наиболее популярных районов города при этом не изменился. В нем по-прежнему числятся максимально приближенные к центру улицы Большая Морская, Одесская, площадь Восставших, а также проспект Острякова, улицы Стрелецкая и Камышовая.
Большинство клиентов хотят приобрести торговые площади. Однако далеко не всегда это осуществимо, поскольку владельцы привлекательных объектов не спешат их продавать, зарабатывая на аренде. «Покупка возможна лишь на этапе строительства», — резюмирует Олег Макаров.
Старье переоценили
Несмотря на то что небольшие магазинчики выходят из моды, риэлторы по-прежнему говорят о дефиците площадей в данном сегменте. В большей степени эта тенденция проявляется в центре города, где, по словам Светланы Аксеновой, практически нет свободных участков для строительства новых объектов. Как следствие, стоимость квадратного метра на вторичке здесь продолжает расти: в нынешнем году динамика составила порядка 15%, а цены на лакомые площади в историческом центре Севастополя достигли рекордного уровня в $10 тыс./кв. м. Олег Макаров рассказывает, что некоторые покупатели, желающие во что бы то ни стало закрепиться в центре, но испытывающие материальные сложности, дробят купленную квартиру на две-три крохотные зоны по 20–30 кв. м и сдают остатки арендаторам. Тем более что ставки стремительно растут. Если в 2006 г. площади можно было снять по $60–70/кв. м, то в нынешнем году цены достигли $100 за кв. м. Хотя, учитывая тягу продавцов к большим помещениям, этот ажиотаж продлится недолго.
Дефицита на вторичном рынке торговой недвижимости в отдаленных от центра районах и спальных массивах, по словам г-на Макарова, уже не наблюдается. Большим выбором сдающихся площадей отличаются проспекты Октябрьской революции (Гагаринский р-н) и Острякова (Ленинский р-н), где много жилых домов и небольших отдельно стоящих магазинчиков. Снять их можно по $40–60/кв. м в месяц, что практически не отличается от прошлогодних ставок. Купить помещения из-за активности потенциальных инвесторов, охотящихся за коммерческой недвижимостью, тут также непросто, но цены намного ниже, чем в центре. В среднем стоимость квадратного метра стартует с $1,5 тыс.
Наименее востребована вторичка на окраинах (микрорайоны Корабельная сторона, Нахимовский, Жидилово). Арендные ставки здесь составляют порядка $30/кв. м, но, обладая терпением, арендатор может найти помещение вдвое дешевле, так как многие здания попросту простаивают, и хозяева готовы идти на уступки. Купить квартиру под офис или небольшой магазин можно по $800 за кв. м.
ТЦ не могут остановиться
Сейчас, по словам г-жи Аксеновой, только 3% существующих площадей пустуют. Даже центры, которые риэлторы считают не совсем удачными и не настолько качественными, как было заявлено накануне строительства, пока не жалуются на отток арендаторов. По мнению Григория Апресова, в «Консоль Плаза» клиентам предлагаются слишком большие торговые места, представлен исключительно дорогой товар и нет продуктового супермаркета, поэтому количество потенциальных покупателей ограничено, а ставки, тем не менее, достигают $90 за кв. м. Более удачно расположились «Фуршет» и «Фокстрот». Первый занял производственный цех в центральной части города, второй разместил свой товар в бывшем детском магазине в пятиэтажном здании, расположенном в исторической части Севастополя. Обе сети сдают «лишние» площади сторонним арендаторам по сравнительно невысоким ценам — $30–40/кв. м.
В городе активно возводятся новые ТЦ. По данным АН «Мегаполис», совокупная площадь существующих 20 центров превышает 80 тыс. кв. м. При этом инвесторы заявили о строительстве или реконструкции еще 19 объектов, которые будут введены в эксплуатацию в 2007–2009 гг. Среди наиболее интересных проектов г-н Апресов называет, в частности, ТЦ в центре города — «Очаковский» на улице Одесской и «Диалог» на Большой Морской. Эти объекты частично запущены, и площади там сдаются по $50–90/кв. м. В «Диалоге» еще можно купить помещение по цене $2,5 тыс. кв. м.
На проспекте Острякова возводится пятиэтажный ТЦ «Соловьева-4», который будет сдаваться арендаторам по $40–50/кв. м. Он находится рядом со знаменитыми в городе Соловьевскими складами — это оптово-розничные магазины и большой рынок. Практически все площади в ТЦ уже выкуплены. Продается лишь несколько торговых мест по $1,5 тыс. за кв. м. В Гагаринском районе достраивает трехэтажный ТЦ местная продуктовая сеть «Ален». Общая площадь объекта составляет порядка 6 тыс. кв. м, а предварительные арендные ставки — $30–50 за кв. м.
Не так давно был заложен фундамент двух торговых комплексов в центре города по улице Одесской. Подробности проектов пока не разглашаются, известно лишь, что один из них принадлежит продуктовой сети «Ален». Не исключено, что список строящихся объектов уже в ближайшее время может расшириться. «В городе действительно много площадок для строительства. Между микрорайонами «гуляют» целые массивы земли. А так как торговая недвижимость в последние годы считалась одной из наиболее прибыльных, инвесторы и дальше будут вкладывать деньги в ТЦ», — подытоживает эксперт.
«При соблюдении заявленных сроков строительства в 2009 г. в Севастополе будет 230 кв. м торговых площадей на тысячу жителей», — говорит Светлана Аксенова. Григорий Апресов полагает, что практически одновременный ввод в эксплуатацию нескольких десятков новых объектов на фоне стабильного спроса может привести к перенасыщению рынка и снижению арендных ставок. Впрочем, Олег Макаров сомневается, что строители выдержат задекларированные сроки, что позволит избежать обвала цен. «Если ставки и станут снижаться, то процесс этот будет плавным, а не скачкообразным», — полагает г-н Макаров.
