В детстве все было лучше: и улицы чище, и платанов на Маяковского больше. А какие были выборы депутатов! Сплошная интрига. Никакой  экзерсис не мог предсказать, что на этот раз будет продаваться в буфете. Какие достойные люди становились депутатами – знатные доярки, передовые сталевары… При этом страна экономила. Съездили депутаты на съезд, обеспечили бурные аплодисменты, переходящие в овации, и домой – в родной колхоз, обеспечивать выполнение и перевыполнение того, что запланировали на съезде. Законы писали и принимали без участия депутатов. Как говорится: «Сапоги тачал сапожник, а пироги пек пирожник». Может быть, поэтому и законы служили десятилетиями и были понятны всем.

Сегодня, когда в стране большинство населения составляют экономисты и юристы, законотворчество значительно усложнилось. Законы написаны таким образом, что почти каждая норма требует дополнительных разъяснений. Не редкость, когда отдельные нормы одного закона противоречат друг другу. Разъяснение порядка налогообложения часто превращается в увлекательную переписку между ведомствами. При этом приоритетным в вопросах налогов все же является мнение Государственной налоговой администрации Украины.

В этом году бурные споры разгорелись по вопросу налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества нерезидентами. Проще говоря, в Законе, устанавливающем правила налогообложения доходов физических лиц, действует две нормы.

,

Одна из них утверждает, что доходы от операций по продаже объектов недвижимого имущества, осуществляемых физическими лицами – нерезидентами, облагается согласно порядку налогообложения таких доходов, определенному для резидентов (п.11.3 статьи 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц»).

В свою очередь граждане Украины имеют право один раз в течение календарного года продать жилую недвижимость до 100 кв. метров без уплаты налога (п.п.11.1.1 статьи 11 Закона). Казалось бы, все понятно, если украинец не платит налог, то и иностранец тоже не платит. Но не все так просто.

В этом же Законе, но уже в пункте 7.3 статьи 7 установлено, что ставка налога для нерезидента составляет 30 % от суммы полученного дохода. Вот тут и началось непонимание. Независимые аналитики единогласно выступили за освобождение от налога нерезидентов. Налоговая служба заняла фискальную позицию. Что вполне обоснованно, так как функциональной обязанностью налоговиков является сбор налогов в бюджет, а не забота о благосостоянии иностранцев. В нашем печатном издании «Вестник налоговой службы Украины» появилась информация, которая однозначно указала на ставку налога 30% с любого дохода, который получает нерезидент при продаже недвижимости. Но при этом налоговая служба обратилась за разъяснением этого вопроса в Министерство юстиции Украины. Письмом от 12 апреля 2007 года Министерство юстиции подтвердило существование двух противоречащих друг другу норм и указало, что разъяснение налогового законодательства является прерогативой налоговой службы.

И вот на конец, к радости нотариусов, нерезидентов и налоговиков на местах появилось разъяснение ГНАУ, в котором налоговая служба окончательно поставила точку в законодательной неразберихе.

Письмо от 22 июня 2007 года №6151/6/17-0716 «О налогообложении доходов нерезидентов».

«При продаже нерезидентом не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилой недвижимости в Украине полученный от такой продажи доход не облагается, если общая площадь такого жилого объекта не превышает 100 м.кв. В случае превышения площади проданного жилья свыше  100 м.кв. к части дохода, которая пропорциональна такому превышению площади, применяется ставка 30 процентов».

,

Нерезидент

(нерезидентами считаются все, кто не имеет гражданства Украины, при этом регистрация на территории Украины и гражданство Украины – совершенно разные понятия)

Жилая недвижимость  до 100 кв.м. Продает 1 раз в год.

Жилая недвижимость  больше 100 кв.м.  (Например, 130 кв.м.) Продает 1 раз в год.

При нотариальном оформлении договора налог на доход физических лиц не платится

Платит налог с доходов физических лиц. Пример: Квартира 130 кв. м. продается нерезидентом за 130 тыс. грн. Определяем превышение площади квартиры: 130 кв.м – 100 кв. м.=30 кв.м. Стоимость 1 кв. м.: 130 тыс. грн : 130 кв. м.=1 тыс. грн. Стоимость площади, превышающей 100 кв.м.: 30 кв.м х 1 тыс. грн = 30 тыс. грн. Облагаемый доход нерезидента – 30 тыс. грн. Определяем сумму налога: 30 тыс. грн х 30% = 9тыс. грн.

,

Обращаю ваше внимание на то, что при второй продаже в течение одного года недвижимости нерезидент должен будет заплатить налог по ставке 30% независимо от площади недвижимости.

Как свидетельствует мировой опыт, такой подход к налогообложению доходов нерезидентов от продажи недвижимости соответствует нормам международного налогового законодательства европейских стран. Например, из доходов нерезидентов, полученных от продажи недвижимости на территории европейских стран, налог удерживается по следующим ставкам. В Норвегии – по ставке 40 %, Франции – 33,3 %, России – 30 %, Англии – 25 %, на Мальте – 30 – 35 %, в Белоруссии – 20 %, Италии – 12,5 %. В большинстве стран Европы налог при продаже недвижимости составляет 5 – 15 %. Но в то же время законодательством предусмотрены (это отсутствует в Украине) значительные ставки налогообложения при приобретении недвижимости для нерезидентов: в Італии – 20 %, Венгрии – 10 %, Испании – 7 – 16 %, в Англии – 8 %, а именно совокупно налог при приобретении и продажи недвижимости нерезидентами в таких странах также взимается по ставке на уровне 30 %. Кроме того, во многих странах Европы существуют ограничения по приобретению недвижимости нерезидентами. Например, в Эстонии и Латвии вообще запрещено приобретение недвижимости нерезидентами, в Чехии и Польше нерезидент – физическое лицо не может приобрести недвижимость без открытия в этой стране собственного бизнеса (оформления юридического лица).

Наталия Манакова – начальник отдела МРР и обращений граждан ЛГНИ